Si has llegado hasta este punto es porque te estas planteando ser Autopromor de tu vivienda. Pues bien, te vamos ayudar a tener todos los conceptos mas claros.
Te vamos a dar información clave. Vamos a comentar un listado de todos los profesionales que vas a necesitas, consejos que te iremos dando y precios orientativos.
Antes comenzar queremos aclarar varios conceptos.
Términos a conocer:
- Presupuesto de ejecución material (PEM): Coste de los materiales y procesos de la construcción. Para que nos entendamos lo que le cuesta la obra a la empresa constructora.
- Presupuesto de ejecución por contrata (PEC): Este es el presupuesto considerando los costes generales, costes indirectos y beneficio de la constructora. Que normalmente será un 19% mas del PEM. En resumidas cuentas, es lo que pagaras por la obra sin tener en cuenta el IVA.
Como vamos hablar de precios todo lo que te vamos a orientar en este post, va a ir dirigido a:
- Vivienda de 200m2 de Superficie Construida.
- Situada en una Parcela de 400m2.
- El PEM de esta vivienda se puede estimar en 180.000€
Aclaramos esto debido ya que es fundamentar para orientarte en el precio de las tasas municipales. Debido a que este tipo de tasas se rigen por esto.
Y a continuación pasamos a ver los profesionales, figuras, claves y consejos en este proceso.
1- TU, EL AUTOPROMOTOR
No te asustes con esta palabra, bien es que la mayoría de las personas cuando hablamos de autopromotor piensan en que tienen que construir la casa ellos con sus propias manos. No, esto no es así.
El Autopromotor se define como aquella persona que tiene la intención de realizar una vivienda y cuya finalidad es utilizarla para su uso personal o el de su familia. Y no tiene intención de realizarla para promoverla con el fin de ganar dinero. Y no, no tienes que realizarla tu vivienda tu, tienen que contar con profesionales de primer orden para que realicen la vivienda como tu la quieres.
En la actualidad y para ayudar a las familias que deciden embarcarse en esto, el autopromotor tan solo pagará el 10% IVA sobre el PEC. (Presupuesto de Ejecución por Contrata). Frente al 21% de IVA que debe pagar un promotor que quiere sacar beneficios con su venta a un tercero.
2. EL ARQUITECTO
El Arquitecto es lo que se conoce como la persona que tiene que ser tu mano derecha durante todo este largo proceso como Autopromotor.
Tenemos que tener claro como decimos a nuestros clientes que un buen arquitecto vela por ti, será la persona que te aconseja desde el minuto uno y será la persona designada por ti para que dirija la obra y coordine todo. Esta figura te puede hacer ahorrar mucho dinero, sus honorarios están más que justificados, ya que recuerda que es la persona que va a mirar por ti y va hacer que te ahorres dinero en todo este largo proceso.
Tan importante es elegir el Arquitecto como ver su forma de trabajo, actualmente trabajamos en Metodología BIM (Tratamos todo tu proyecto como si e una maqueta en 3D fuera) para de esta manera tener todo el proyecto desde instalaciones a estructura en una misma maqueta y ahorrarnos tiempos en obras y posibles imprevistos que siempre se traducen en costes.
Las labores de un Arquitecto son;
- Anteproyecto (defines lo que quieres y se e hacen propuestas)
- Proyecto Básico (definido lo anterior es proyecto sin entrar en detalle para poder comenzar con el trámite de licencia).
- Proyecto de Ejecución (se entra en detalle y se define técnicamente todo el proyecto).
- Dirección de obra (encargado de la dirección de la obra una vez se comience)
Por estas tareas descritas, es normal que un Arquitecto cobre ente un 6 y 12% del PEM.
Que, para nuestro ejemplo, puede ser 10.800€ y 21.000€.
Consejos:
Importante muchos de los Arquitectos ya incluyen en sus honorarios la dirección de obra y Coordinación de Seguridad y Salud del Aparejador o Arquitecto Técnico. Nuestro único consejo es que si ese presupuesto que te den no supera el 7% del PEM. Ponte alerta ya que esto puede ser algo problemático para ti como Autopromotor. Ponte a investigar esta empresa que te ha ofrecido este precio y asegúrate de que cuentan con profesionales y tienen una buena reputación.
3. EL ARQUITECTO TÉCNICO O APAREJADOR
Esta figura de director de ejecución material de obra y Coordinador de Seguridad y Salud.
Esta persona es la encargada de realizar una dirección minuciosa de la construcción, es decir, supervisará y controlará la correcta ejecución de todas las partidas. Se encargará también de velar por la seguridad de todos lo trabajadores en la obra y de que todo el personal vaya debidamente vestido y con toda la seguridad apropiada para cada trabajo realizado.
Por lo tanto, resumiendo las tareas del Aparejador:
- Dirección de ejecución de la obra.
- Coordinación de Seguridad y Salud.
Respecto a los honorarios, lo habitual es que cobre 1/3 de los honorarios del Arquitecto. Que para que lo puedas ver como un porcentaje sobre el PEM, puede rondar entre 2% y un 4%.
Para el presupuesto tomado como ejemplo, será entra 4.000€ y 8.000€
Consejos:
Contar con un buen aparejador como lo comentado anteriormente del arquitecto te puede hacer ahorrarte incluso mas dinero que el Arquitecto. Tienes que pensar que esta persona es la que va a estar mas tiempo en obra, es la que junto con Arquitecto dará el visto bueno o no de todas las partidas ejecutadas de obra. En definitiva, es la persona contrata por ti que más experiencia en cuento a costes de partidas tiene. De ets manera podrá orientarte en todo momento si el coste es adecuado o no y necesitas pedir más precios para comparar.
4. EQUIPO TOPOGRÁFICO Y EQUIPO GEOTÉCNICO
Para la redacción de tu proyecto algunos de los documentos que va a necesitar tu arquitecto es un Plano topográfico de tu parcela y un estudio geotécnico. Ambos están realizados por profesionales diferentes.
Este plano topográfico le dará al Arquitecto un plano real de la situación de la parcela y será el comienzo de todo el proyecto, donde se apoyará y se regirá el resto del proyecto.
Y un estudio geotécnico no es mas testigos del terreno que se hacen para realizar un informe que será el que necesitara tu arquitecto para determinar que tipo de cimentación puede proyectar según el tipo de suelo que tenga el la parcela.
Resto a los precios de estos dos trabajos:
- Topográfico: 200-800 €
- Estudio Geotécnico: 800-1.500 €
5. EL AYUNTAMIENTO
El Ayuntamiento concretamente el Área de urbanismo, tenemos que hacer mención ya que jugará un papel muy importante.
Urbanismo será el organismo que te otorgue la licencia de obra. Y el cual realizará de recaudador y te cobrará los impuestos por dejarte construir en su ámbito de actuación.
Dichas tasas pasamos a mencionarlas, y concretar que según el municipio podrá sufrir alguna pequeña variación en porcentaje:
- Tasa de Licencia Urbanística: puede rondar en un tramo de 1%-2% del PEM, siguiendo con nuestro ejemplo unos 2.000€. Esta tasa se abonará en el momento que se entrega el Proyecto Básico en el Ayuntamiento.
- Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO): entre 3%-4% del PEM. Que para seria para el ejemplo unos 7.000€. Dicha tasa no se tiene que abonar hasta pasados alrededor de 2 meses desde la concesión de la licencia de obras por parte del Ayuntamiento. Y existe la posibilidad según el Ayuntamiento de poder fraccionar el pago.
- Fianza para la gestión de residuos: 2€/m2 de construcción. 400€ en este caso. Este tipo de tasas existen muchos Ayuntamiento que no la tienen o te la devuelven una vez terminada la obra.
- Licencia de Primera Ocupación (LPO): Esta tasa es la que le da a tu vivienda el valor de poder ser habitada. Y se paga una vez terminada la obra. Y puede tener un coste orientativo e 350€
- Licencia para infraestructura pública: Esta licencia te la concede igualmente Urbanismo y es una tasa que se paga por hacer la infraestructura necesaria para conectarte a sus redes tanto de agua, luz y saneamiento. Y puede venir a costar para el ejemplo tratado alrededor de 700€
6. EL CONSTRUCTOR
Sera una empresa encargada de dirigir, planificar y ejecutar la construcción de obra según el proyecto redactado por el Arquitecto.
Como Autopromotor es la elección mas complicada que tienes por delante, pero para ellos vas a contar con el Equipo técnico como es el Arquitecto y Aparejador que podrán ayudarte a tomas dicha decisión. Y para ayudarte también puedes leer:
Leer 10 consejos para conseguir una obra a precio cerrado sin sorpresas.
Y tenemos que tener mucho cuidado con esta elección ya que en torno a un 80% del tu presupuesto, lo pondrás en juego con dicha empresa. Y vamos a seguir con el ejemplo a tratar:
| Presupuesto de ejecución Material (PEM) | 180.000€ |
| Presupuesto de Ejecución por contrata (PEC) (+19%) | 19%. 34.200€ + 180.000€ = 214.200€ |
| IVA de Autopromotor (10%) | 21.420€ |
| Total a pagar al Constructor | 235.620€ |
Este es el total que vas a gastarte en tu vivienda, doscientos treinta y cinco mil seiscientos veinte euros. Nada mal para construirte tu vivienda personalizada a tu gusto.
Pero te recomiendo siempre que para tomar la última decisión puedas llamarnos y podemos hacerte un estudio mas personalizado para ti sin coste alguno. Estaremos ENCANTADO de atender tu petición.
7. EL NOTARIO Y EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD
No podemos olvidar que como actúas como Autopromotor, vas a tener que contar con los servicios de un notario y un registrador de la propiedad. En el 90% de los casos el mismo notario te podrá gestionar todo para que puedas tener la tranquilidad de que se gestione todo correctamente.
Una vez que terminas la obra, y tienes todos los documentos el Ayuntamiento incluso la licencia de primera ocupación. Tendrás que contar con esta figura para que tu vivienda este debidamente registrada.
Por norma general, una vez que terminada la obra el coste puede rondar en 1-1,5% del PEM. Y por continuar con el ejemplo, el coste del notario puede estar en 1.200€ y del registrador de la propiedad 600€.
8. ENTIDAD FINANCIERA: EL BANCO
Si es tu caso y necesitas financiación, tendrás que tener en cuenta los siguientes gastos:
- Notaria y Registro: sobre el 0,5% de la hipoteca.
- Tasación: alrededor de 300-450€
- Gestoría: viene a costar sobre 500€
- Intereses bancarios y otras comisiones: ¡Mucho cuidado con esto!
Tienes que tener mucho cuidado con el tema e intereses y coste de comisiones, ya que, al financiar tu la obra de tu vivienda mediante una hipoteca, acabas pagando aproximadamente un 40% adicional. Si, cuarenta. Esto va a depender de las condiciones de tu hipoteca y el EURIBOR.
Consejos:
Otra cosa que te va a pedir cualquier entidad financiera es que el terreno y el Proyecto este pagado. Es condición indispensable para la concesión de la misma.
Y otra parte a tener en cuenta es leer bien las condiciones de la misma, de nuevo la gran mayoría de las entidades, se guardan sobre un 20% del total de la hipoteca hasta la concesión de la licencia de primera ocupación por parte del Ayuntamiento. Esto es un montante importante, y que tienes que tratar con la empresa constructora y pactar el como vais hacerlo. Debido a que nos ha pasado con varios clientes que ha llegado el final de la obra y nuestro cliente se ha visto que tiene que pagar un importe alto al constructor que no puedo debido a que el banco no se lo pueda dar.
Otro aspecto a tratar con el tema de las hipotecas, que las certificaciones mensuales que emite la Dirección Facultativa, puede que el banco te pida que se tengan que visar por el Arquitecto o el mismo banco puede enviar mensualmente a un tasador para comprobar todo. Y este último es un gasto que se debe de contemplar ya que las entidades no te dicen nada y tienes que hacer frente a un coste mas mensual de alrededor de 150€.
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