Hoy te pondremos un ejemplo en el que el coste total de la construcción de una vivienda unifamiliar es de 300.000€, veremos las características a continuación.

Para la estimación de todos estos gastos que vamos a detallar las características son las siguientes:

• Superficie construida de vivienda 180m2
• Superficie de solar 450m2
• Presupuesto de ejecución material (PEM). 130.000€
• Calidad media de los materiales
• Situación de la parcela en Málaga

Concepto	Importe Euros
Solar	135.000€
Estudio Topográfico	400€
Proyecto Arquitectónico	7.000€
Estudio Geotécnico	950€
Construcción de la Vivienda	162.000€
Dirección de obra (Arquitecto)	4.000€
Dirección de ejecución Material (Aparejador)	3.000€
Coordinación de Seguridad y Salud (Aparejador)	1.500€
Seguro de Construcción Promotor	800€
Tasas Municipales	7.322€
Altas de Suministros (Luz, Agua, Saneamiento)	600€
Escrituras Vivienda	2.000€
Total	324.572€

1. SOLAR

Hemos cogido como ejemplo un solar situado en la provincia de Málaga de 450 m2.

Para nuestro ejemplo el precio por m2 del solar ronda los 300€/m2. En la provincia de Málaga podemos encontrar gran variedad de solares en venta, pero lo que tenemos que tener claro son las características del mismo y lo que podemos construir.

Desde nuestro equipo, te hacemos un estudio de viabilidad en el cual se te informa de todo lo que puedas hacer en el solar sin coste alguno.

2. ESTUDIO TOPOGRÁFICO DE TERRENO

Este estudio se tiene que encargar antes de comenzar con el proyecto ya que es uno de los documentos que podemos calificar como imprescindibles. Y lo va a necesitar el Arquitecto para hacer ese diseño previo y para realizar el Proyecto de Ejecución justificando toda la normativa municipal.

El coste de este estudio para nuestro ejemplo puede estar en 400€

3. PROYECTO ARQUITECTÓNICO

Este proyecto Arquitectónico es el que definirá y dará forma a todas tus necesidades, de esta manera todo se plasmará en este documento para que las futuras empresas constructoras te puedan dar un precio y que podamos comparar diferentes empresas y que todas puedan estar ofertando lo mismo.

El proyecto Arquitectónico tiene que recoger dos aspectos importantes:

• Se recogen como hemos comentado todas las necesidades que el propietario tenga para construir la casa. En este paso el Arquitecto se tendrá que reunir con el cliente para definir sus prioridades como pueden ser habitaciones, baños, tipos de materiales, relevancia que se le quiere dar a la cocina o salón… Es labor del arquitecto captar todas estas ideas para plasmarlas posteriormente sobre el proyecto. Una vez cerrado todo esto que transcurrirán 3 o 4 reuniones ya tenemos el Proyecto Básico que es el que podemos entregar ya en el Ayuntamiento para poder empezar a que cuenten los plazos de la licencia.
• Ahora comienza la segunda parte del Proyecto, donde el Arquitecto tiene que hacer cumplir toda la normativa vigente tanto municipal como de la edificación. En esta parte el cliente o promotor es menos participe ya que en las anteriores reuniones se ha definido todo. Esta parte es la que llamamos Proyecto de Ejecución. En este documento podemos encontrar las mediciones del proyecto que es lo que las empresas constructoras ofertaran.

El coste de este Proyecto Arquitectónico para el ejemplo que estamos tratando es de 7.000€

4. ESTUDIO GEOTÉCNICO

Este documento es un informe no destructivo que se realiza una vez el Arquitecto tenga el Proyecto Básico realizado en la parcela.

Este estudio es imprescindible tenerlo antes del comienzo del proyecto de ejecución ya que proporciona el tipo de suelo que existe en el solar y el tipo de cimentación a utilizar. Ya que no es lo mismo que tengamos un tipo de suelo arcilloso y sin estabilidad que tendremos que elegir una cimentación por pilotes que un terreno duro y que podamos optar por otras cimentaciones mucho más económicas.

El precio de este informe para la parcela elegida es de 950.

5. CONSTRUCCIÓN DE LA VIVIENDA

Este es el precio que cobrará la empresa constructora por la construcción completa de la casa. Todo ello bajo las características definidas en proyecto.

PRECIO CONSTRUCTORA = Precio de Ejecución Material (PEM) + Gastos Generales + Beneficio Industrial + IVA 10% Autopromotor.

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Para una casa de calidades medias, podemos tomar como referencia 900-1.200€ por metro cuadrado construido.

Antes de decidirse por ninguna constructora nuestro consejo es que pidas precio a varias empresas y que el Arquitecto Técnico realice un comparativo con esas empresas. Y otro consejo es que vayas a visitar viviendas de las mismas características que tenga terminada la empresa constructora y a poder ser que los propietarios de la vivienda a visitar estén en esa visita. Son los primeros que te van a contar por su experiencia como ha sido el trabajar con esa empresa.

6. DIRECCIÓN DE OBRA, DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN MATERIAL Y COORDINACIÓN DE SEGURIDAD Y SALUD

La dirección de obra y la dirección de ejecución material de obra esta compuesta por el Arquitecto y el Aparejador, estas dos figuras formarán la dirección facultativa, que serán los técnicos encargados de que la obra se realice de acuerdo al proyecto.

Estas dos figuras son obligatorias por Ley, y normalmente el arquitecto que ha redactado el proyecto será el mismo que realice la dirección de obra ya que es la persona que conoce a la perfección el proyecto.

El aparejador será el encargado de supervisar la correcta ejecución de todos los trabajos y calidad de los mismos. Y este aparejador tiene otro cometido que es la Coordinación de Seguridad y Salud. Que no es más que la persona encargada de que toda la obra se ejecute con la seguridad que marca la Ley y que toda persona que entra a la obra tenga toda su documentación en regla.

Los honorarios del Arquitecto como el Aparejador suelen rondar entre un 2% y un 3% del PEM.

6. SEGURO DE OBRA PROMOTOR

Se recomienda siempre que el promotor tenga un seguro de responsabilidad civil de la vivienda. Aunque por obligación todos los agentes intervinientes (Arquitecto, aparejador, constructora…) necesiten tener un seguro, es muy recomendable que el promotor contrate uno. Ya que si surgiera un accidente de obra la responsabilidad entre los seguros es solidaria.

El precio para el seguro de obra de responsabilidad civil para la vivienda de 180m2 es de 800€.

7. TASAS MUNICIPALES

Es uno de los gastos importantes que tenemos que tener en cuenta a la hora de hacer nuestros cálculos económicos. Para el Ayuntamiento de Málaga que es el ejemplo que tenemos vamos a detallar las tasas, estas tasas dependen del PEM de obra.

Licencias
Concepto	M2 Construidos	Precio M2	Total
Licencia de Obra Mayor (LO)	180	9	1.620,00 €
ICIO 3,8% (PEM) OBRA			4.940,00 €
LPO (LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN) 10% LO			162,00 €
Separata Infraestructura	20	30	600,00 €
			Total	7.322,00 €

1. ALTA DE SUMINISTROS (AGUA. LUZ Y SANEAMIENTO)

Para dar de alta todos los suministros te hará falta la licencia de primera ocupación emitida por el Ayuntamiento. Y suele tener un coste de 200€ por cada alta de los suministros.

8. ESCRITURAS DE LA VIVIENDA

Este gasto es importante a tener en cuenta una vez que hemos terminado de construir la vivienda, obtenida la licencia de primera ocupación por parte del Ayuntamiento podremos ir a un notario para escriturar la vivienda y registrarla en el registro de la propiedad.

Como el ejemplo que estamos tratando el coste de este tramite puede rondar el 1-1,5% del PEM. Que puede ser más o menos 2.000€.

Si tienes un solar y quieres que te hagamos este mismo estudio más personalizado y sin coste alguno puedes ponerte en contacto con nosotros sin compromiso. Llámanos al 951 10 55 42 o escríbenos.

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