10 CONSEJOS PARA CONSEGUIR UNA OBRA A PRECIO CERRADO Y SIN SORPRESAS – Ahorra

Ahorrar en la Construcción de tu Vivienda: Autopromoción
Ahorrar en la Construcción de tu Vivienda: Autopromoción

Realizar una obra y que sea a precio cerrado y sin sorpresas, sin “este trabajo no estaba incluido en el precio”.

Este es el tipo de obra que tienes que contratar.

Cuando te decides a construir tu vivienda tienes ese miedo a problemas, imprevistos que se pueden reflejar en el coste final de la obra. Esta preocupación es una de las principales inquietudes que puede hacer que el cliente se plantee si construir su vivienda o comprar una ya ejecutada.

Este problema es fácil de solucionar contando con equipo técnico cualificado.

El sector de la construcción es realmente complicado, debido a la alta desinformación que existe entre los nuevos clientes que deciden embarcarse en construir su vivienda por primera vez.

Por ello, te vamos a dar 10 consejos para que puedas realizar tu obra a precio cerrado y sin “sorpresas”. Así ahorrarás en la construcción de tu vivienda.

¿Por dónde empezar la obra de mi propia casa?
¿Por dónde empezar la obra de mi propia casa?

Todos estos puntos deberán de formar parte de tu CONTRATO DE OBRA CON LA EMPRESA CONSTRUCTORA.

¡A por ello!

1- QUE SEA A PRECIO CERRADO

Se tiene que luchar para que esta clausula esté en el contrato de obra ya que será toda una tranquilidad para ti. Así sabrás que no hay gastos imprevistos. Es la mejor manera de ahorrar en la construcción de tu casa.

Lo mejor es hablar con la empresa constructora y que en el contrato aparezca que la empresa constructora ha verificado todo el proyecto y que, con independencia de las mediciones incluidas en el Proyecto, la empresa ha chequeado todas las partidas de obra y se compromete a realizar la obra con el precio pactado y con las calidades definidas en proyecto.

Estas pagando por un producto-servicio y sin sorpresas ni errores, quieres el producto como tu lo has definido en el proyecto redactado por tu Arquitecto. Y no tienes por qué afrontar los gastos adicionales de cualquier tipo de error cometido en el proceso.

Como ahorrar en la obra / construcción de mi casa: Que sea a Precio Cerrado
Como ahorrar en la obra / construcción de mi casa: Que sea a Precio Cerrado

2- ESTABLECER UN FONDO DE GARANTÍA

No pagues toda la obra hasta pasado un plazo una vez entregada oficialmente la vivienda. Aquí tenemos dos opciones.

a) Si el cliente cuenta con fondos propios, se tendrá que pactar un porcentaje de retenciones por certificaciones mensuales de obra. Esto suele variar entre el 5-10% del total de la certificación en concepto de garantía. El tiempo que se suele pactar es de 1 año desde que se realiza la entrega oficial de la obra. Si en este año transcurrido no tenemos ningún problema, la cantidad total retenida en las certificaciones, se tendrá que pagar a la empresa constructora.

b) Si el cliente cuenta con una Hipoteca para la construcción de la vivienda, en este caso igual que en el anterior se tiene que realizar las mismas retenciones. Pero tenemos que tener en cuenta que el Banco se guarda en torno al 25% del total de la hipoteca hasta que el Ayuntamiento emita el Certificado de primera Ocupación.

3- ESTABLECE FECHAS LÍMITES PARA LA TERMINACIÓN DE LOS TRABAJOS Y PENALIZACIONES

Aunque parezca algo normal esto no se realiza en el 80% de los contratos firmados entre los clientes y las empresas constructoras. Y ello conduce a obras que se alargan en el tiempo llegando a perjudicarte económicamente.

Todos sabemos que cuando tenemos una fecha pactadas tenemos que agilizar y hacer lo que sea para llegar en tiempo a lo acordado.

Pues bien, lo que se suele realizar en obra, es pactar Hitos de obra. Los hitos de obra son simplemente, pactar una fecha para la terminación de cada parte de la obra.

Y en en caso de que no se cumplan, tenemos que incluir unas penalizaciones, de esta manera la empresa constructora elegida será la que más le convenga terminar la obra en fecha. Estas penalizaciones de obra se suelen pactar por semana o por día de retraso, siendo esto un porcentaje del total de la obra contratada.

Penalizaciones en las obras de construcción propia
Penalizaciones en las obras de construcción propia

4- LOS PAGOS SOLO SE REALIZARÁN CUANDO LA CERTIFICACIÓN DE OBRA ESTE APROBADA POR LA DIRECCIÓN FACULTATIVA

¡¡¡CUIDADO!!! puede que tu no conozcas el concepto de la Certificación de obra ni que contiene.

Por ello, siempre tienes que contar con el Equipo técnico (Dirección Facultativa) que será quien revise por ti estas certificaciones mensuales. Una vez tu tengas la Certificación firmada por la Dirección Facultativa puedes proceder a hacer el pago.

Mientras tanto no hagas ningún pago, a excepción del primer pago que se acuerde en contrato en concepto de previsión de fondos.

El concepto de esta Certificación es cuantificar por tu Arquitecto técnico o director de ejecución de obra la cantidad de obra ejecutada en dicho mes. De esta manera ellos validarán que el trabajo esta realizado y correcto.

5- EL CONSTRUCTOR ES QUIEN SE HACE CARGO DE LOS MATERIALES

Parece una cosa muy normal, pero esto se tiene que aclarar, no solo desde el punto de vista que si pasa algo en la obra. Ya sea por robo o por ejecutar una partida de nuevo, la empresa constructora es la que se tiene que hacer cargo de la reposición del mismo.

Aquí también es hora de poder acordar si tu, como promotor de la vivienda quieres aportar algún tipo de material en concreto. Es muy normal que, con el fin de abaratar costes, se aporten materiales por parte del promotor como pueden ser el suelo, el alicatado, los aparatos sanitarios. De esta forma la empresa solo tendrá que ofertar el coste de la mano de obra de colocarlos.

Constructor y materiales en la autopromocion de viviendas
Constructor y materiales en la autopromoción de viviendas

6- EL CONSTRUCTOR, RESPONSABLE DIRECTO DE LOS ACCIDENTES EN OBRA

La empresa constructora siempre figurará como el único responsable de su personal ya sea propio o subcontratado y está obligada a cumplir la normativa legal de seguridad y salud en el trabajo. Dicha empresa tendrá que contar con personal cualificado en obra responsable de Seguridad y Salud.

El Constructor y la Seguridad y Salud en Obras
El Constructor y la Seguridad y Salud en Obras

7- TANTO LA EMPRESA CONSTRUCTORA COMO LA DIRECCIÓN FACULTATIVA POR OBLIGACIÓN TIENE QUE CONTAR CON UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL.

Los principales agentes intervinientes en la obra como pueden ser la empresa constructora, el Arquitecto y el Arquitecto Técnico. Te tienes que asegurar que cuentan con su seguro en vigor de Responsabilidad Civil el cual se harían cargo de los daños ocasionados a terceras partes.

8- CONTRATA UN SEGURO PROPIO

Aunque parezca una tontería, es aconsejable contratar un seguro concreto para la obra que vas a realizar, de tal manera que puedas tener la tranquilidad de que cualquier cosa que pase en obra, vas a estar cubierto.

Esto es una obligación para los clientes que cuentan con una Hipoteca para la construcción de su vivienda, ya que es obligado por el banco a contratar un seguro.

Seguro de Vivienda
Seguro de Vivienda

9- FORMAS DE PAGO

Como se comentaba en el punto 4, los pagos solo se realizarán previa aceptación de la Certificación por la Dirección Facultativa.

Estas certificaciones mensuales las emitirá la empresa constructora y tu director de ejecución de obra será el encargado de revisarla y ver que todo es correcto y está correctamente ejecutado. Una vez dado el visto bueno se puede proceder a realizar el pago.

Siempre se habla de certificaciones mensuales ya que es lo más seguro, ya que pagas lo que se ha ejecutado en el mes anterior de trabajo, pero pueden existir otras variantes como puede ser certificaciones semanales o bimensuales. Pero tenemos que destacar que en dicha certificación solo se paga lo que realmente se ha ejecutado. No pagas por que la empresa constructora tenga el material en obra. ¡¡¡NO!!! Esto nunca, solo pagas cuando el material esté terminado e instalado correctamente.

El importe que se suele regular para el pago inicial de las obras no debe superior al 20% del total del presupuesto.
20% del total del Presupuesto

El importe que se suele regular para el pago inicial de las obras no debe ser superior al 20% del total del presupuesto.

10- RECEPCIÓN DE LA OBRA

Una vez terminada la obra se tendrá que producir una recepción de la misma. En un acta que tendrá que realizar la Dirección Facultativa donde tiene que aparecer:

  1. Las partes intervinientes
  2. La fecha del certificado de recepción de obra
  3. El coste final de la ejecución de la obra
  4. Declaración de recepción de obra
  5. Garantías tratadas en el punto 2

Este documento es muy importante ya que a partir de la firma del mismo comenzará a contar los plazos de garantía que se establecen.

Este certificado de recepción de obra puede ser parcial (que aún le queden por subsanar pequeños detalles) o definitiva (en el cual la obra este ya perfecta para entregar al cliente). Muy importante hasta que no esté emitido el definitivo no podrá comenzar a contar ningún plazo de garantía.

Una de las principales características que no se puede olvidar en el contrato es Asegurarte de la Solvencia de la empresa Constructora. Esto no es una cosa fácil, pero nuestro consejo es que antes de decidirte por la empresa constructora, hagas visitas con ellos a obras ya terminadas y si puede ser con la propiedad de dichas obras mejor. Serán los que te contarán de primera mano la experiencia que han tenido.

Y en definitiva, realizando un estudio a fondo de la empresa constructora y paralelamente con un buen contrato de obra bien definido, revisado a conciencia (si tus técnicos pueden echarte una mano, mejor) y firmado por ambas partes será la clave para evitar imprevistos y malentendidos.

Estudio de Arquitectura y Oficina Técnica en Málaga
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