Las viviendas tienen una vida útil estimada de 50 años, aunque siempre y cuando se realice un buen mantenimiento del edificio, pueden durar muchos más años.

En otros casos, hay viviendas que, por su deterioro, sobre todo en su estructura, deben ser demolidos, para ello se deben seguir unos pasos que a continuación te contamos.

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¿REFORMAR O DEMOLER?

Una de las principales cuestiones que nos surgen cuando somos propietarios de un edificio que se encuentra en malas condiciones de habitabilidad es ¿qué será lo adecuado a realizar, una reforma integral o una demolición para realizar una nueva construcción?

Pues bien, va a depender de muchos factores. Nosotros recomendamos que para que te ayude a decidir cuentes con un técnico cualificado, ya que sabrá identificar los fallos del edificio y valorar su grado de deterioro.

Nosotros analizamos dos:

ESTADO ESTRUCTURAL. El punto más importante para inclinarse hacia la demolición es el estado de la estructura, ya que depende del material con el que esté hecha y de su estabilidad, podrá o no, recuperarse. Alguno de los problemas que presentan las estructuras son colapso o problemas en el terreno que hacen imposible la recuperación de la estructura.

FACTOR ECONÓMICO. Otro de los puntos que nos ayuda a decidir es el económico. En el mercado existen cantidad de sistemas para mejorar el terreno y recuperar cimentaciones o para reforzar estructuras que se están debilitando, pero suelen tener un precio alto, por ello, en muchas ocasiones es más viable económicamente, realizar una demolición para construir un edificio nuevo.

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PASOS A SEGUIR

En el caso de demoler el edificio por fallos estructurales o algún tipo de problema que no permita la habitabilidad y seguridad del mismo, se deben seguir una serie de pasos que van a depender de la magnitud del edificio, su uso y de la normativa urbanística de la localidad, aunque por rangos generales suelen ser:

1. Una de las opciones previas es la realización de un informe desfavorable del edificio, aunque no es obligatorio. Nos referimos a la ITE (INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO), que es el documento que realiza un técnico competente y que estudia los aspectos fundamentales del edificio en cuanto a su estabilidad estructural, instalaciones, habitabilidad y funcionamiento. Para poder demoler un edificio, la ITE debe de ser desfavorable, justificando siempre que alguno de los aspectos citados no se cumpla, sobre todo el estructural.
2. Proyecto de demolición. Lo realiza un técnico competente y se basa en el estado actual y estado reformado del inmueble, en este caso, el estado actual y el estado posterior a la demolición. Se justifica la normativa urbanística y se indica el método de demolición a realizar según el tipo de construcción, accesos y situación. Este proyecto debe ir visado y presentado en el correspondiente Ayuntamiento para la obtención de la licencia de demolición.
3. Licencia de demolición. Para su solicitud necesitamos el proyecto visado y documentación como escrituras propiedad de la vivienda y el pago de tasas.
4. Una vez se dispone de la licencia de demolición, se contará con una empresa experta en demoliciones que seguirá el proyecto de demolición y que se asegurará de que todo ello se realice con seguridad.
5. Tras la demolición, tenemos dos opciones, o construir una nueva vivienda, o declarar la parcela como un solar. Para declarar la parcela como solar se deberá aportar el certificado final de obras en el ayuntamiento que lo declarará como solar, y a su vez se cambiarán escrituras e información en catastro.

Y como siempre, os desglosamos los costes y tiempos de la actuación.

COSTE

• HONORARIOS TÉCNICOS. Realmente te aconsejamos que en todo momento estés asesorado por un técnico competente que conozca todo el procedimiento. Sus honorarios se fijan dependiendo de la superficie. El técnico (arquitecto o arquitecto técnico) será el encargado de realizar un proyecto de demolición que será visado y entregado en la Gerencia de Urbanismo de la localidad, además de ser el director de la demolición. Por ello, será la persona que se encuentre en todo el proceso.
• VISADOS COLEGIALES. El proyecto deberá ir visado por el Colegio Oficial del técnico que realice el proyecto. Estos visados algunos técnicos los incluyen en sus honorarios, por eso es importante preguntar si están o no incluidos estos costes.
• TASAS ADMINISTRATIVAS. Una vez que tenemos el proyecto, se presenta en la Gerencia de Urbanismo de la localidad para solicitar licencia de demolición. Estas tasas, van a depender de la localidad. Aunque el técnico podrá guiarte más o menos en estas tasas.
• COSTE DE LA OBRA DE DEMOLICIÓN. Depende del inmueble, superficie y tipo de demolición que se realice.

TIEMPO. El tiempo aproximado puede ser:

• EJECUCIÓN DE PROYECTO: 1 – 2 meses (incluido visado).
• PRESENTACIÓN EN GERENCIA DE URBANISMO: Depende de la localidad, pero podemos estar entre los 3-9 meses desde que se presenta el proyecto hasta que nos dan contestación para poder realizar la demolición.
• EJECUCIÓN DE LA DEMOLICIÓN: Depende de la superficie del edificio y del tipo de demolición. Aunque se pueden estimar en 2-4 meses.

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RECOMENDACIONES.

• Cuenta siempre con un técnico cualificado, bien ARQUITECTO O ARQUITECTO TÉCNICO.
• En edificaciones en las que exista fibrocemento, asegúrate de que la empresa de la demolición redacta un Plan de desamiantado y que cumple con toda la normativa, (para ello puedes apoyarte en el técnico que realice el proyecto).
• Por muy pequeña que la demolición sea, es obligatorio el papel de DIRECTOR DE OBRA DE DEMOLICIÓN en la misma, es decir el mismo técnico que redacte el proyecto será el encargado de dirigir las obras de demolición asegurándose de que se cumple todo lo indicado en el proyecto y en la normativa.

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CASO REAL. Os dejamos las fotografías de uno de los últimos proyectos de demolición que hemos realizado. Se trataba de una vivienda unifamiliar adosada en Málaga datada del año 1940 construida con estructura a base de muros de carga de mampostería y cubierta de madera. Presentaba un mal estado de conservación, por ello, se realizó un proyecto de demolición. Debido a los problemas de acceso a la vivienda y la cercanía de las viviendas anexas, se realizó una demolición manual con pequeñas herramientas. Por último, se realizó un cerramiento con bloques de hormigón y puerta metálica.  

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Por ello, si estás pensando en construir tu propia vivienda (autopromoción), os aconsejamos contar con la ayuda y el asesoramiento durante todo el proceso de un técnico. ¿Hablamos? Llámanos al 951 10 55 42 o escríbenos.

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